+7 /916/ 357 3796
Дежурный эксперт ежедневно с 10 до 22 часов ответит на Ваши вопросы и запишет на срочное проведение экспертизы или оценки.
Меню

В нашем блоге вы сможете узнать самые интересные новости из мира профессиональной оценки и независимой экспертизы. А также новости нашей компании и яркие примеры проведенных нами экспертиз.

Оценка рыночной стоимости квартир

Вопросы, поставленные перед оценочной экспертизы квартир

Определить рыночную стоимость квартир, расположенных по адресу, а именно:

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ общей площадью 31,2 кв.м. на дату 16.04.2002,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ общей площадью 58,0 кв.м. на дату 28.02.2001,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ общей площадью 38,9 кв.м. на дату 29.05.1997,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 74,6 кв.м. на дату 11.04.1997,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 35,4 кв.м. на дату 22.05.1997,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 32,0 кв.м. на дату 06.03.1996,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 36,6 кв.м. на дату 24.07.1996,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 36,0 кв.м. на дату 24.07.1996

Сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве экспертизы

При производстве экспертизы участники процесса не присутствовали.

Время и место производства экспертизы

Подготовка заключения производилась в помещении ООО «МГБТЭ» по адресу 129090, г. Москва, Астраханский пер., д.5/9, стр.10

Производство экспертизы: начато: в 11 ч 00 мин 11 января 2017 года

Окончено: в 12 ч 50 мин 26 января 2017 года.    

Материалы исследования

  • Договор о передаче права собственности на квартиру от 24.07.1996 г

  • Договор купли-продажи от 06.03.1996 г.

  • Договор обмена права собственности на право найма от 22.05.1996 г.

  • Договор обмена права собственности на право найма от 11.04.1997 г.

  • Договор обмена права собственности на право найма от 29.05.1997 г.

  • Договор дарения квартиры от 28.02.2001 г.

  • Договор дарения квартиры от 26.04.2002 г.

Нормативные, методические и справочные материалы, использованные при проведении экспертизы

  1. Уголовный кодекс РФ (УК РФ).

  2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ).

  3. Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ).

  4. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

  5. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

  6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 297).

  7. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 298).

  8. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 24 сентября 2014 г. № 611).

  9. Стандарты НП СРО «СВОД» в действующей редакции.

  10. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости./Пер. С англ. М.: «Дело», 1995 г.

  11. «Оценка недвижимости» (под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой), г. Москва, «Финансы и статистика», 2006 г.;

  12. Каминский А. В., Страхов Ю. И. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие М. Международная академия оценка и консалтинга. 2004 – 238 с.

  13. «Справочник оценщика недвижимости» Том №1, под. Ред. Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014 г.

  14. Ссылки на другие источники приведены по тексту настоящего исследования.

Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой: рыночную стоимость квартир, а именно:

Адрес

Район

До метро

Площадь, кв.м.

Физический износ

Год ввода в эксплуатацию

Материал стен

1

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

ЮВАО, Лефортово

22 мин. пешком ст.м. Авиамоторная

31,2

20,7

1971

Кирпичные

2

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

ЮВАО, Выхино-Жулебино

10 мин. пешком ст.м. Лермонтовский прспект

58

5,6

1994

Панельные

3

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

ЦАО, Замоскворечье

10 мин. пешком ст.м. Павелецкая

38,9

24,7

1960

Кирпичные

4

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

ЮВАО, Выхино-Жулебино

3 мин. пешком ст.м. Жулебино

74,6

0,8

1996

Панельные

5

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

ВАО, Ивановское

14 мин. пешком ст.м. Новогиреево

35,4

19,2

1973

Панельные

6

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

ЮВАО, Печатники

12 мин. пешком ст.м. Печатники

32

19,2

1972

Панельные

7

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

САО, Тимирязевский

16 мин. пешком ст.м. Тимирязевская

36,6

24,8

1965

Блочные

8

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

ЗАО, Можайский

23 мин. пешком ст.м. Кунцевская

36

21,6

1969

Блочные

Источник: расчеты, предоставленные документы, https://www.reformagkh.ru/ , http://dom.mingkh.ru/ , http://flatinfo.ru/

Сведения об имущественных правах: собственность.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Субъект права: Право собственности на Объект оценки принадлежит физическим лицам

Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки: На момент оценки Заказчиком не представлены Выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Оценка проведена с допущением, что какие-либо обременения и ограничения отсутствуют.

Текущее использование объекта оценки: по назначению, жилое

Балансовая стоимость: информация не предоставлена

Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта-заместителя».

В дальнейших расчетах была применена корректировка в размере -12 %.

Поправка на дату продажи. Данная поправка учитывает изменение цен на рынке недвижимости. В связи с тем фактом, что период выставления объектов сравнения на рынке соответствует дате проведения оценки, поправка в данном случае не вводилась.

Поправка на местоположение. Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Поправка на местоположение вводится в том случае, когда, по мнению Оценщиков, характеристика по данному элементу сравнения существенно различается у объекта оценки и у сопоставимого объекта, если сопоставимые объекты и объект оценки находятся в разных ценовых зонах. В данном случае, все объекты для сравнения расположены в пределах шаговой доступности от метро, корректировка не требуется.

Поправка на материал стен Объекты оценки и выбранные объекты-аналоги в некоторых случаях отличаются по конструктивному типу стен.

Поправка на качественные и количественные характеристики квартиры. Размеры поправок определялись на основании данных, представленных в книге В.Г. Шабалина «Сделки с недвижимостью», М: «Филинъ», 2001 г., а также в соответствии с методикой, используемой риэлтерами г. Москвы при определении стоимости жилой недвижимости. Величины поправок в зависимости от параметров объекта оценки и сопоставимых объектов представлены в нижеследующей таблице.

Величины поправок на качественные и количественные характеристики квартиры

 

Вариант характеристик

Положительная поправка, %

Норма

Вариант характеристик

Отрицательная поправка, %

Удаленность от ближайшей станции метро

5-10 минут пешком

+2%

10-20 минут пешком

совсем рядом с метро

-1,5%

(1-3 короткие остановки)

больше 3-х остановок от метро

-0,5% за каждую остановку

Кухня

более 8 кв.м за каждые 1 кв. м

+1%

7 кв.м- 8 кв.м

Менее 7 кв. м за каждые 1 кв. м

-1%

Изолированность комнат

Все изолированные в з-х комнатной квартире

+3,8%

В 2-х комн. квартире - изолированные.В 3-х комн. квартире: 2 смежные + 1 изолирован.

В 2-х комн. кварт. смежные.В 3-х комн. кварт - распашонка

-3,8%

Водоснабжение

   

Централизованное горячее водоснабжение

Газовая колонка

-5%

Тип санузла

Большая поперечная ванна

+2%

Раздельный

Совмещённый небольшой

-5%

Сидячая ванна

-10%

Наличие лифта

Есть в 5 этажном доме

+3,4%

Есть в многоэтажном доме;отсутствует в 5 этажном доме

Отсутствует в многоэтажном доме

-3,4%

Мусоропровод

Есть в 5 этажном доме

+2,4%

Есть в многоэтажном доме;отсутствует в 5 этажном доме

Отсутствует в многоэтажном доме

-2,4%

Этаж

   

2-й, 3-й этаж 5-ти этажных жилых домов,все этажи кроме первого и последнего в многоэтажном жилом доме

1 этаж

-3%

последний этаж с лифтом

-3%

последний этаж без лифта

-10%

5-й 5-ти этажного жилого дома без лифта

-10%

4-й 5-ти этажного жилого дома без лифта

-5%

Балкон

Есть балкон и лоджия

+2%

Есть балкон или лоджия

Отсутствует в многоэтажном доме

-1%

Материал стен

Кирпич

+10%

ж/б панели, блоки

Хрущевская панель

-10%,

(аварийное состояние)

 (-15%)

Старый нестандартный дом

-10%

Расположение окон

Во двор

+6%

На улицу неинтенсивного движения

На шумную улицу с интенсивным движением

-6%

На трамвайные пути, на ж/д.

-12%

Состояние подъезда

Консьержка

+3%

Ухоженный подъезд с кодовым замком

Подъезд, требующий ремонта

-3%

Домофон

+1%

Парковка, а/м

+5%

*******************************************************************************************************************************************************

 

Выводы:

По вопросу:  Определить рыночную стоимость квартир, расположенных по адресу, а именно:

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ общей площадью 31,2 кв.м. на дату 16.04.2002,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ общей площадью 58,0 кв.м. на дату 28.02.2001,

- по ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ общей площадью 38,9 кв.м. на дату 29.05.1997,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 74,6 кв.м. на дату 11.04.1997,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 35,4 кв.м. на дату 22.05.1997,

- по ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 32,0 кв.м. на дату 06.03.1996,

- по ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 36,6 кв.м. на дату 24.07.1996,

- по ул. ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ, общей площадью 36,0 кв.м. на дату 24.07.1996?

Ответ эксперта: В результате произведенных расчетов эксперт пришел к выводу:

Рыночная стоимость объектов оценки, составляет:

Адрес объекта оценки

Площадь, кв.м.

Дата оценки

Итоговая стоимость на дату оценки, деноминированных рублей

Итоговая стоимость на дату оценки, не деноминированных рублей (до 01.01.1998)

1

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

31,2

16.04.2002

975 268

2

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

58

28.02.2001

1 330 000

3

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

38,9

29.05.1997

-

410 905 304

4

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

74,6

11.04.1997

-

413 796 036

5

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

35,4

22.05.1997

-

224 979 744

6

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

32

06.03.1996

-

262 968 640

7

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

36,6

24.07.1996

-

338 940 910

8

ХХХХХвая, д.ХХ, корп.1, кв. ХХ

36

24.07.1996

 

309 359 160

 

Это краткая аннотация к одной из проведенных экспертиз.
Чтобы проконсультироваться по Вашему случаю, звоните:
+7 /916/ 357-3796

Наш сайт использует файлы cookies, чтобы улучшить работу и повысить эффективность сайта. Продолжая работу с сайтом, вы соглашаетесь с использованием нами cookies и политикой конфиденциальности.

Принять
Заказать обратный звонок:
Звонки совершаются в рабочее время
с 10:00 до 18:00
Представьтесь:
Ваш телефон:
Ваш e-mail (если вас устроит электронный ответ):
Ваш вопрос (не забудьте указать время для звонка):
поля обязательные для заполнения
Написать нам:
Представьтесь:
Ваш телефон:
Ваш e-mail (если вас устроит электронный ответ):
Ваш вопрос (не забудьте указать время для звонка):


Размер прикрепляемого файла не должен превышать 20Мб

поля обязательные для заполнения