+7 /916/ 357 3796
Дежурный эксперт ежедневно с 10 до 22 часов ответит на Ваши вопросы и запишет на срочное проведение экспертизы или оценки.

В нашем блоге вы сможете узнать самые интересные новости из мира профессиональной оценки и независимой экспертизы. А также новости нашей компании и яркие примеры проведенных нами экспертиз.

Оценка рыночной стоимости аренды

Вопрос поставленные перед экспертами судебной экспертизы:

Какова была рыночная стоимость аренды в месяц 1 кв.м. за период с 15.02.2015 года по 15.05.2015 года в двухкомнатной квартире, общей площадью 50,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Москва, XXXX переулок, д.XXXX, кв. XXXX?

Исследовательская часть

Объект экспертизы:

Квартира из 2 комнат, назначение: жилое, общая площадь 50,9 кв.м., этаж 10, адрес: г.Москва, XXXX переулок, д.XXXX, кв. XXXX.

Сведения об износе, устареваниях:

В связи с тем, что объектом оценки являются жилое помещение, располагаемые на 10 этаже здания, целесообразно определить износ и устаревания здания в целом.

Оцениваемое Помещение расположено в здании 1987 года постройки, капитального исполнения.

Согласно представленной шкале экспертных оценок физического износа здания, износ на момент оценки находится в диапазоне от 15% - 30%.

Здание эксплуатируется согласно функционального назначения, признаков функционального и экономического устаревания не выявлено.

Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки составлено на основании документов находящихся в материалах дела, согласно приведенным ссылкам.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на допущении о том, что субъекты на эффективно функционирующем рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Отсюда следует, что данный подход основан на принципе замещения. Другими словами, подход опирается на предположение, что разумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит сумму не больше той, за которую можно купить аналогичный по качеству и пригодности объект.

Обоснование выбора метода оценки

При оценке стоимости сравнительным подходом могут быть использованы:

- метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнительных продаж);

- метод соотношения дохода и цены продажи.

Метод сравнительных продаж определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод оценки предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнительных продаж, используется ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта-заместителя».

В рамках метода сравнительного анализа продаж необходимо выполнение следующих этапов:

  1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
  2. Проверка информации о сделках.
  3. Внесение поправок с учётом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

Требования к применению метода сравнительных продаж:

  • объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению;
  • субъекты должны быть сходными по платёжеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации;
  • сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый, сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Основные критерии при выборе сопоставимых объектов (аналогов) следующие:

  • права собственности на недвижимость,
  • условия финансирования,
  • условия и время продажи;
  • местоположение;
  • физические характеристики.

При использовании метода соотношения дохода и цены продажи рассчитываются:

  • валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
  • общий коэффициент капитализации.

Чтобы применить ВРМ, оценщик обычно должен совершить три действия:

  1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.
  2. Определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.
  3. Умножить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Учитывая то обстоятельство, что рынок продажи квартир в г.Москва достаточно развит, есть необходимая и достаточная информация о сопоставимых продажах, а также то, что, по мнению Оценщика, с учётом имеющейся рыночной информации, возможно, провести адекватную корректировку цен предложения аналогов, в настоящем отчете в рамках сравнительного подхода Оценщик счёл возможным использовать метод сравнительных продаж.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам недвижимости Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Обоснование выбора единицы сравнения

В рамках настоящего Отчета в качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость за 1 м2 общей площади объектов, выраженная в рублях. Можно выделить следующие три основных критерия выбора единицы сравнения:

  • Выбор указанной величины типичен для данного рынка об этом свидетельствуют интернет страницы представленных объявлений организаций, осуществляющих риэлтерские и посреднические услуги (https://www.avito.ru, http://domofond.ru, http://www.kvmeter.ru, http://kvartira.miel.ru и др.).
  • Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).
  • Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.
  • Оценщик считает обоснованным использование именно удельной цены, а не единицы измерения в качестве единицы сравнения.
  • В используемых оценщиком изданиях также рекомендуется использование в качестве единицы сравнения именно показатель удельной цены.

Исходя из предложенных основных критериев выбора единицы сравнения, можно сформулировать следующие причины отказа от использования какой-либо единицы сравнения:

  1. Данные единицы сравнения редко используется (практически не используется) покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
  2. Данные единицы сравнения не являются общими для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектам-аналогам.
  3. Данные единицы сравнения не являются удельной характеристикой (удельной ценой), что неоправданно повышает зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.
  4. Имеется взаимозависимость единиц сравнения.

Таким образом, учитывая сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости г.Москва, которая характеризуется преобладающим количеством предложений недвижимости в рублевом выражении, а также учитывая то, что основным их количественным показателем является общая площадь, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость предложения за 1 м2 общей площади объекта-аналога, выраженная в рублях.

Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов

Рынок продажи жилой недвижимости в г.Москва достаточно развит. Отобранные Оценщиком предложения представлены в соответствующем разделе ниже в Отчёте. В рамках данного раздела так же приведем методику по которой осуществлялся их отбор в расчет: Оценщик при отборе объектов-аналогов руководствовался ближайшим местоположением к рассматриваемому объекту, количеством комнат, общей площадью и т.д.

Обоснование выбора элементов сравнения

Согласно Федеральному стандарту №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

  • Передаваемые права;
  • Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
  • Условия продажи;
  • Изменение цен за период, между датами сделки и оценки (дата предложения);
  • Местоположение;
  • Условия рынка (возможность торга);
  • Тип дома;
  • Расположение в здании (этаж);
  • Наличие балкона / лоджии;
  • Транспортную доступность;
  • Техническое состояние и уровень отделки.

В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажи по состоянию на дату оценки. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости оцениваемой квартиры при использовании сравнительного подхода представлены в следующей таблице.

Дата

Местонахождение

Этаж

Этажность

Площадь

Цена

Цена за 1 кв.м.

20.03.2015

Москва, Большая черкизовская 9 а

4

9

48

40 000

833

14.05.2015

Москва, м. Преображенская площадь, ул. Халтуринская, д. 15

4

9

40

40 000

1 000

05.05.2015

Москва, ул. Б. Черкизовская 26

5

14

54,0

45 000

833

01.04.2015

Москва, ул.Просторная 4

3

9

52,0

70 000

1 346

28.03.2015

Москва, 2я
Пугачевская д.14 к.3

8

14

47,0

40 000

851

29.03.2015

Москва, Большая Черкизовская 26.кор6

3

5

56

37 000

661

03.04.2015

Москва, Черкизовская М. ул 22

1

9

45

39 000

867

03.05.2015

Малая Черкизовская улица, 22

5

22

64

55 000

859

04.03.2015

Москва, УЛ. 2-ПУГАЧЕВСКАЯ Д.8 К.1

12

12

38

36 000

947

05.11.2014

Москва, улица Большая черкизовская, 20(k.4)

5

8

43

36 000

837

20.11.2014

Москва, Черкизовская улица, 28к3

4

9

54

35 000

648

 

Минимальное

648

Максимальное

1 346

Среднее

880

*******************************************************************************************************************************************************

 

Выводы: 

Исследование вопросу: Какова была рыночная стоимость аренды в месяц 1 кв.м. за период с 15.02.2015 года по 15.05.2015 года в двухкомнатной квартире, общей площадью 50,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Москва, XXXX переулок, д.XXX, кв.XXXX?

Ответ эксперта: В результате произведенного исследования эксперт пришел к выводу:

Рыночная стоимость аренды в месяц 1 кв.м. за период с 15.02.2015 года по 15.05.2015 года в двухкомнатной квартире, общей площадью 50,9 кв.м., расположенной по адресу: г.Москва, XXXX переулок, д.XXX, кв.XXXX составляет:

839,00  (Восемьсот тридцать девять) рублей.

Это краткая аннотация к одной из проведенных экспертиз.
Чтобы проконсультироваться по Вашему случаю, звоните:
+7 /916/ 357-3796
Заказать обратный звонок:
Звонки совершаются в рабочее время
с 10:00 до 18:00
x
Представьтесь:
Ваш телефон:
Ваш e-mail (если вас устроит электронный ответ):
Ваш вопрос (не забудьте указать время для звонка):
поля обязательные для заполнения
Написать нам:
x
Представьтесь:
Ваш телефон:
Ваш e-mail (если вас устроит электронный ответ):
Ваш вопрос (не забудьте указать время для звонка):

поля обязательные для заполнения